2025年深圳的房子賣了9.4萬套，比前一年少賣了一些，差不多少了9%，但是二手房的交易反而增加了3%，占了總成交量的六成以上，這不是因為市場變好了，而是大家選擇用更少的錢換更大的房子，平均每套房子的面積從89平方米增加到100平方米，而總價從673萬元降到588萬元，很多人趁著房價下跌，把原來的小房子換成大的，就是為了住得舒服一些，這說明購房者不再只關心房價是否上漲，而是更看重居住的舒適程度。

核心區的房價基本保持穩定，福田、南山和寶安中心這些地方因為學區條件好、生活配套齊全、景觀資源獨特，價格一直比較堅挺，比如南山的漾日灣畔小區，去年四季度的平均單價是11萬每平米，比一季度還上漲了1.9%，而非核心區的情況就不太一樣，買家砍價的空間越來越大，一棟標價1000萬的房子甚至可以談下一百多萬，說到底，好的地段始終有市場，而差的地段很難找到接手的人。

 

買豪宅的主力人群已經換了一批，2025年成交的千萬以上豪宅中，31%由90后買家購得，這些購房者大多是科技公司員工，從事半導體、新能源或互聯網行業，工資收入高，股票分紅也多，他們買房不是為了短期炒房，而是打算在這里長期安家，和過去那些以外地投資為目的的購房者不一樣，現在的年輕人更看重居住和生活品質。

政策也在動，央行在2026年1月15號把商辦類房產的首付降到了30%，當天南山蛇口就有香港買家買了公寓，但別高興太早，公寓主要靠租金賺錢，回報率如果不到3%基本沒人會碰，現在大多數項目的租金撐不起這個價格，政策只是幫著喘口氣，不能當救命藥。

 

市場需求始終存在，只是形式有了變化，過去四年房價明顯下跌，市場泡沫逐漸消散，大城市里的購房需求沒有消失，人們不再爭搶小戶型來投機，而是選擇大戶型踏實居住，真正影響市場的關鍵并非數據波動，而是大眾心態的轉變，以前總想快速賺錢，現在更注重安穩生活。

深圳和北京上海相比，年輕人數量多，科技行業從業者比例高，土地資源卻有限，這就讓科技公司的員工成了買房的主力人群，他們追求居住舒適、通勤方便以及孩子上學有保障，這些復合需求使得核心地段的大戶型住宅，即便價格偏高，也依然受到追捧，這并非市場短期波動，而是城市經濟結構轉型帶來的結果。

還有些交易沒算進統計數據里，比如法拍房、夫妻過戶和離婚分房這些操作，它們都不在公開數據里面，有些業主表面上是在賣房子，實際上只是想換個方式拿錢周轉，真實的市場流動性到底怎么樣，可能比報表上看到的還要緊張，這種“隱形交易”越來越多，就說明大家心里都沒底，不敢真的放手去賣。

說實話，現在買房的人越來越務實，以前大家關心房價漲跌的新聞，現在更在意房子住不住得下、孩子上學方不方便、上下班路上堵不堵車，市場熱不熱不是數字說了算，是普通人用實際選擇決定的，深圳這地方變化快，但人的需求其實很簡單——房子，終究是用來住的。