北京西城區二手房市場掀起驚濤駭浪：在售房源從5542套飆升至9236套，單月增幅高達68.5%。 社交媒體瞬間炸鍋，“房東集體跑路”“房價崩盤”的猜測甚囂塵上。 但中原地產首席分析師張大偉一語道破天機：“這不是砸盤，是置換鏈條被政策打通了！ ”

2025年四季度，北京接連出臺樓市新政，直接改寫了市場邏輯。 社保年限下調讓更多北漂族獲得房票，多孩家庭購房限制松綁，首套與二套利率拉平，而最致命的一擊是“滿兩年免增值稅”這套組合拳直接砍掉了二手房交易中最高昂的稅費成本。

鏈家數據顯示，政策出臺后一周內，西城區新增掛牌房源中，42%的業主明確標注“賣一買一”需求。 一位月壇街道的老房主坦言：“我這套55㎡老破小掛了半年沒人問，新政后增值稅省了20多萬，立馬有買家接盤。 錢一到手，我就去搶金融街的次新房。 ”

盡管掛牌量激增，西城區房價卻未出現斷崖式下跌。 2025年11月，西城二手房均價為12.8萬元/㎡，較2023年13.1萬元/㎡的高點回落，但環比僅微降0.8%。 這種“量增價穩”的背后，是核心資產與普通房源的分化：德勝學區的次新房均價仍穩居14萬-16萬元/㎡，而廣外街道的非學區老破小成交周期已拉長至75天，業主被迫降價5%-10%求售。

一套100㎡的房子，賬面價值較2023年高點蒸發300萬，但這筆“虧損”反而成為置換的推力。 中介透露：“不少業主拿著變現的800萬，再加杠桿換購1200萬的改善盤。 他們不是在逃離市場，而是在升級資產。 ”

多校劃片政策的嚴格執行，徹底動搖了西城學區房的根基。 2025年7月，德勝片區有家長發現，花千萬購置的學區房最終被調劑至新街口普通小學，隨后該片區掛牌量環比激增38%。 但稀缺資源仍支撐著部分房價，宏廟小學對口房源雖降價15%，單價仍堅守在14萬元以上，而金融街的次新房因“學區+品質”雙保險，成交周期縮短至35天。

這種分化在數據中一覽無余：西城區整體掛牌量破9000套，但重點小學周邊的次新房源僅占12%，且掛牌價逆勢微漲0.5%。

市場主導權已悄然轉向買家。 西城區中介門店的房客比從1:10逆轉為1:3，客戶看房次數從平均8.76次降至2.79次，但決策周期反而延長，買家開始挑剔樓層、裝修，甚至要求業主承擔部分物業費。

賣家則面臨殘酷的“以價換量”抉擇。 一位持有西城老破小的業主表示：“鄰居掛780萬，我直接標760萬，一周內成交。 比死扛價格更重要的是抓住換房窗口期。 ”而開發商也趁機推盤，金融街·天譽等項目推出“契稅減半”促銷，吸引置換資金流入新房市場。 ?

有觀點認為，多校劃片與生育率下滑將徹底榨干學區房溢價；另一派則堅信，西城的教育密度與金融產業底蘊仍是房價的“金鐘罩”。 當一位家長以885萬買下德勝學區房時，鄰居卻拋售同戶型資產移居三亞，這場資產轉移的賭局，誰才是最后的贏家