房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、涉及面廣，是觀察社會預(yù)期的重要風(fēng)向標(biāo)，關(guān)注度一直很高。
12月10日至11日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”。
12月22日至23日舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議強(qiáng)調(diào)，“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，重點(diǎn)是因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等”。
由此不難判斷，明年房地產(chǎn)市場的工作主線仍是一個(gè)字：穩(wěn)。關(guān)鍵是該怎么穩(wěn)？
（一）
從過去幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會議涉房地產(chǎn)的內(nèi)容來看，“穩(wěn)”是不變的主題。
無論是前些年樓市火爆時(shí)強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，還是近年來樓市遇冷時(shí)強(qiáng)調(diào)“積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，中央都是要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
2025年的房地產(chǎn)市場，穩(wěn)住了嗎？
首先，新房和二手房交易總量基本穩(wěn)定。在去年四季度高基數(shù)的基礎(chǔ)上，今年新房銷售量同比調(diào)整幅度有所擴(kuò)大，但二手房對新房的替代作用增強(qiáng)，傳統(tǒng)以新房銷售為主的增量交易格局正走向新房和二手房并舉的格局，并進(jìn)一步走向以二手房交易為主的成熟市場格局。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1—11月，全國二手房交易網(wǎng)簽面積在交易總量中的占比為45%。
其次，房價(jià)降幅逐漸收窄，部分熱點(diǎn)城市回暖向好。在放寬限購、降低首付比例、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等支持性政策刺激下，剛性和改善性住房需求持續(xù)釋放。10月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格降幅與2024年同期相比，分別收窄3.6個(gè)和3.5個(gè)百分點(diǎn)，上海、杭州、合肥、成都等7個(gè)城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲。
再次，租房需求替代部分購房需求，深刻重塑我國住房消費(fèi)模式。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，百城租金回報(bào)率逐步攀升，目前為2.4%左右，這一水平超越了無風(fēng)險(xiǎn)收益率，接近住房公積金貸款利率，趨近購房商業(yè)貸款利率。隨著住房租賃市場快速發(fā)展，作為住房居住價(jià)值錨點(diǎn)的租金回報(bào)率逐步向合理區(qū)間調(diào)整，其對房價(jià)企穩(wěn)的支撐作用不斷增強(qiáng)。
簡言之，2025年房地產(chǎn)區(qū)域市場走勢出現(xiàn)分化，呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)的積極態(tài)勢。
（二）
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場處于新舊模式轉(zhuǎn)換時(shí)期，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式還需要一定時(shí)間。
房地產(chǎn)市場雖有所波動，市場情緒仍在觀望區(qū)間徘徊，部分購房者入市信心不足，但總體而言，穩(wěn)樓市政策成效仍在繼續(xù)顯現(xiàn)，支撐房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有較大空間。
從宏觀經(jīng)濟(jì)看，中國經(jīng)濟(jì)長期向好的支撐條件和基本趨勢沒有改變。
2026年，國家加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度，繼續(xù)實(shí)施更加積極的財(cái)政政策、適度寬松的貨幣政策，著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好勢頭將不斷鞏固拓展，有助于穩(wěn)定就業(yè)和收入預(yù)期，對于改善房地產(chǎn)市場需求基本面有重要提振作用。
從住房需求看，不管是剛性需求還是改善性需求都有較大增長潛力。
2024年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，新落戶農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生等“新市民”剛性住房需求在未來幾年將持續(xù)釋放。與此同時(shí)，我國城鎮(zhèn)住房區(qū)位分布、持有結(jié)構(gòu)不均衡，相當(dāng)部分城鎮(zhèn)居民住房滿意度還不夠高，存在“以舊換新”“以小換大”的改善性需求。不少城市反映，群眾賣舊房買新房的意愿上升。
從市場規(guī)律看，即使城鎮(zhèn)化進(jìn)入穩(wěn)定期，仍有數(shù)量可觀的住房需求。
從很多發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程看，房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的占比始終保持在相當(dāng)比例。中國在城市更新特別是危舊房和城中村改造方面還有很多工作要做，更好滿足城鎮(zhèn)居民剛性和改善性住房需求的任務(wù)還不少，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有可觀前景。