海外住宅房產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)闄C(jī)遇處處，一直是一個(gè)熱門(mén)話題。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)比較獨(dú)特，這也讓商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)充滿了機(jī)會(huì)，而且通常會(huì)帶來(lái)更大的回報(bào)。
與住房投資者比較，商業(yè)投資者需要做更多的研究，對(duì)經(jīng)濟(jì)有更深入的了解，因?yàn)樯虡I(yè)房產(chǎn)的需求更加多變。就此，居外比較了其中的差異，讓購(gòu)房者在下次投資時(shí)能做出明智的決定。
商業(yè)房產(chǎn)和住宅房產(chǎn)之間有什么區(qū)別？
1、租約長(zhǎng)度
商業(yè)房產(chǎn)的租約比住宅房產(chǎn)明顯更長(zhǎng)，而且更換商業(yè)租戶比更換住房租戶要困難得多，這在商業(yè)房產(chǎn)的估值中起著至關(guān)重要的作用。
2、空置期
由于很難更換商業(yè)租戶，商業(yè)房產(chǎn)的空置期往往比住房的空置期要長(zhǎng)。商業(yè)投資者往往不得不在沒(méi)有租金收入的情況下承擔(dān)物業(yè)的支出。
3、租賃條款
雖然住房租約彼此之間的差異不大，但商業(yè)租約的相互差異卻很大，幾乎每一條款都有待商榷。商業(yè)投資者在律師和財(cái)務(wù)顧問(wèn)的幫助下起草租賃合同
4、租金收益率
商業(yè)房產(chǎn)的收益率通常為5%至12%，住宅房產(chǎn)的收益率為3%至4%，所以商業(yè)房產(chǎn)更有可能獲得正現(xiàn)金流。
5、年租金增長(zhǎng)率
與住房租約不同，大多數(shù)商業(yè)租約包括3%至4%的固定年度租金增長(zhǎng)率，這可能超過(guò)通貨膨脹率。
6、維護(hù)和維修
與住房租戶不同，商業(yè)租戶更普遍簽署凈租賃合同，讓他們自己負(fù)責(zé)支付市政費(fèi)、保險(xiǎn)、土地稅、維護(hù)和修理費(fèi)。當(dāng)然，商業(yè)投資者更廣泛面臨更高的維修成本。同樣，這意味著商業(yè)投資者通常比住房投資者需要更多的可使用資本。
7、租戶行為
由于商業(yè)租戶使用租房來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，他們有強(qiáng)烈的動(dòng)力來(lái)照顧好物業(yè)。
8、融資條款
商業(yè)房產(chǎn)投資被認(rèn)為比住宅房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)更高，所以銀行一般要求商業(yè)房產(chǎn)的首付款至少達(dá)到總價(jià)值的30%，比一般的住房首付款高很多。商業(yè)房產(chǎn)的貸款也會(huì)吸引更高的利率和管理費(fèi)。
9、暴露于經(jīng)濟(jì)沖擊之下
對(duì)商戶的商品和服務(wù)的需求時(shí)好時(shí)壞，所以對(duì)商業(yè)房產(chǎn)的需求不如住宅房產(chǎn)那么穩(wěn)定。
10、資本增長(zhǎng)
雖然在這一點(diǎn)上存在分歧，但大多數(shù)人認(rèn)為，商業(yè)房產(chǎn)的資本增長(zhǎng)慢于住房類，因此這是租約和租戶對(duì)商業(yè)房產(chǎn)的估值至關(guān)重要的另一個(gè)原因。
商業(yè)房產(chǎn)是否更昂貴？
不一定，商業(yè)市場(chǎng)提供了比住房市場(chǎng)更廣泛的價(jià)格范圍。例如，在澳洲可以用8萬(wàn)澳元買(mǎi)一個(gè)停車場(chǎng)，也可以用40萬(wàn)澳元買(mǎi)一個(gè)位置好的辦公室，這與一套普通的三居室住房相當(dāng)。但是，如果有一個(gè)可靠的租戶，辦公室可能會(huì)帶來(lái)更多的收益。
如何對(duì)商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行估值？
以澳洲為例，確定商業(yè)房產(chǎn)價(jià)值的理想方法是用該房產(chǎn)的租金收入除以類似房產(chǎn)的平均租金收益。
例如，假設(shè)評(píng)估一個(gè)125平方米的商鋪，其年凈租金為50,000澳元。根據(jù)您的研究，類似房產(chǎn)的租金收益率為8%。
這意味著該房產(chǎn)的價(jià)值為50,000澳元 ÷ 8% = 625,000澳元。
如何申請(qǐng)商業(yè)房產(chǎn)貸款？
要購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房產(chǎn)，您需要申請(qǐng)商業(yè)貸款，并提供一份商業(yè)計(jì)劃和利潤(rùn)預(yù)測(cè)。首付款可能至少是房產(chǎn)貸款方評(píng)估價(jià)值的30%，而且您還要支付更高的利率和管理費(fèi)。
應(yīng)該投資商業(yè)還是住宅房產(chǎn)？
房產(chǎn)投資新手可能最好先購(gòu)買(mǎi)住宅房產(chǎn)，因?yàn)檫@不涉及那么多風(fēng)險(xiǎn)，也不需要那么多知識(shí)。
但是對(duì)已經(jīng)擁有投資住宅房產(chǎn)的有經(jīng)驗(yàn)的投資者來(lái)說(shuō)，商業(yè)投資可能是有意義的選擇，他們可以利用自己的資金能力從投資中獲得更大的收益，還可以利用較高的租金收益來(lái)改善現(xiàn)金流，同時(shí)減少因住房市場(chǎng)衰退帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
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